Questions fréquemment posées

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Questions générales

La modification de l'article 174 du codedes droits réels concernant l’hypothèque conventionnelles d’un bien avant lalevée des fonds ou de l’autorisation d’un crédit par les banques et autresorganismes de crédit a été adoptée le 4 avril 2013.

 

Il faut tout de même savoir quel’hypothèque conventionnelles était déjà une condition préalable pour que despersonnes physiques ou morale, groupes ou individus puissent emprunter de l’argentafin d’acquérir un bien immobilier.

 

Le rôle principal de cette loi est deprévenir la promulgation de titres fonciers qui ne s'applique pas aux règles del'acquisition foncière.

Tout acheteur d’un bien immobilier de quel qu’en que nature qu’il soit,dispose de 30 jours après la signature d'un contrat de vente afin d'enregistrerson bien à la direction des impôts et après à la conservation foncière. Pour cefaire, il doit passer par un notaire et s’acquitter de certain frais etdocument.

 

L’IRPI : Impôt sur le Revenu de Profits Immobilier.

Sont exonérés de cet impôt :

Les résidences principales datant d’au moins de 6 ans, au jour de lavente.

Les biens utilisés comme étant une résidence principale depuis au moins4 ans et cédés en tant que logement sociaux.

La cession d’un bien à titre gratuit, au bénéfice d’un membre de lafamille (époux, enfants, ascendants, descendants)

La Taxe d’Habitation :

Cette taxe est appliquée sur les biens occupés,que ce soit une résidence principale ou secondaire. C’est aussi le cas pour leslogements mis gratuitement à la disposition d’un membre de la famille. Lecalcul de cette taxe est effectué sur la base de la valeur locative, qui est établiepas la commission de recensement et qui augmente de 2% tous les 5 ans. Lesexonérations partiales de cette taxe:

Les résidences principales louées à titre gracieux à un membre de lafamille. Bénéficient de 75% d’abattement fiscal.

Les ressortissants marocains résidents à l’étranger utilisant leur biencomme résidence principale ou si le bien est occupé à titre gratuit par unemembre de la famille. Bénéficient de 75% d’abattement fiscal.

Une construction ou extension neuve utilisé comme résidence principalependant au moins 5 ans.

Les exonérationstotale de cette taxe:

Les logements économiques, et ceux pendant toute la durée du prêtimmobilier et les 15 ans suivants la fin du crédit.

La Taxe de Services Communaux : Cette taxe concerne tous les bien immobilierssont exception et représente 10.5% de la valeur locative pour les biens situésdans la zone urbaine, et 6.5% de la valeur locative pour les biens dans lespériphéries.

 

Taxes pour terrains non bâtis.

Cet impôt concerne les terrains situés dans les communes urbaines. Lesfrais comprennet;

La PSN: Participation à la Solidarité Nationale à 1% de la valeur duterrain.

L’IPF : L’impôt sur le Profit Foncier.

Le calcul de L’IPF doit être payer par le vendeur dans le cas où lavaleur de la cession dépassent 140000 MAD. Le taux de cet impôt varie entre 3%et 20% en fonction du prix de vente.

L’Impôt sur le Revenu (IR). Cet impôt s’applique à tous genres derevenu foncier, issu d’une location d’un bien immobilier, construit ounon-construit. Le revenu net imposable est calculé sur la base du loyer brutavec un abattement de 40%. Par contre, les revenus issue de la location desnouvelles constructions et extensions sont exonérés pendant les 3 premièresannées et à la fin des travaux.

Sont exonérés aussi de L’IR, les revenus qui ne dépassent pas 30000MAD.

Barème des taux d L’IR par tranche de revenu:

Entre 30001 et 50000 MAD : 10%

Entre 50001 et 60000 MAD : 20%

Entre 60001 et 80000 MAD : 30%

Entre 80001 et 180000 MAD : 34%

Plus de 180001 MAD : 38%

Avant d’investir dans un bien immobilier, il est recommandé d’étudiertoutes les taxes à payer. Entre les frais de notaire, les frais de laconservation foncière et les différents impôts, il faut bien étudier son budgetsur le moyen et le long terme. Sachez aussi que la Direction Générale desImpôts au Maroc a exonéré les acquéreurs des logements sociaux de certainestaxes, notamment l’IRPI.

Le contrat de bail s’applique à tout bien immobilier et est destiné àun usage résidentiel ou professionnel, meublé ou non, qui dépassent une périodede location de 30 jours. Il détermine le prix et les conditions de location parconsentement mutuel entre le propriétaire et le locataire. Le contrat de bail prendeffet à partir de la date de sa signature par les deux parties, en garantissantque tous les articles du contrat sont respectés par les parties contractanteset en établissant un état complet des lieux à louer ainsi que ses dépendanceset équipements. L’état des lieux doit être obligatoirement fait lors de laremise des clés au locataire et au moment de son départ. La loi de bail exigeque le bien loué soit vivable et contient les équipements de bases nécessairespour y vivre en termes de pièces, de conditions de ventilation, cuisine ettoilettes, électricité et eau.

 

Toute fois, un bien qui ne respect pas ces conditions peux être l’objetd’un location si le locataire accepte par écrit de le remette aux normes et lepropriétaire de son côté s’engage à réduire ces frais de remise en l’état duloyer perçu.

 

La loi oblige le propriétaire de garder en état le bien durant salocation, et d’effectuer les travaux demandés par le locataire au cours du mois.sinon le locataire à le droit de demander une ordonnance au président du tribunalde première instance pour déterminer la valeur des réparations. Dès obtentionde l’autorisation du tribunal, le locataire peut effectuer les réparationslui-même et les déduire du montant des loyers suivants.

 

Le locataire, lui aussi, a l’obligation d’effectuer les maintenances debase comme réprations des portes, des serrures, des équipements électriques,des fenêtres, des vitres, carrelage, la peinture, les volets et les rideaux.

Le locataire est aussi contraint à la maintenance et le changement dela robinetterie et raccords sanitaires du bien avant son départ.


Dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peutdemander au président de la cour de premier instance d’envoyer un avertissementpar écrit à son locataire pour accomplir son obligation. Le locataire aura 15jours pour effectuer le paiement partiel ou complet à partir de la date denotification. Cette période dépassée, le propriétaire peut demander au tribunalde ratifier l’avertissement et l’obligation de paiement.

L’ordonnance du tribunal approuvant l'avertissement est éditée dans les48 heures à partir de la date d’enregistrement de la demande.


Selon la nouvelle loi, dans le cas d’acceptation de la demande soulevéeauprès du tribunal dans les cadre de non payement de loyer, et s’il est prouverque le propriétaire a perçu ses loyers, et qu’il poursuit de mauvaise foi sonlocataire, ce dernier peut demander une indemnisation pour dommages allant de 2à 6 mois de loyer, en dehors des poursuites pénales.


Le propriétaire et le locataire peuvent de mettre d’accord sur larévision du prix du loyer à a hausse comme à la baisse. Par contre,l'augmentation du loyer ne peut se faire pendant les 3 premières années ducontrat de location, à compter de la signature du contrat ou de la date d’unerévision judiciaire.


En l’absence de tout accord, la loi précise la possibilité d’uneaugmentation du prix du loyer d’un bien résidentiel de 8%, et d’un bienprofessionnel de 10%.

Il faut aussi savoir que le tribunal pourrait déterminer le taux decette augmentation sans prendre en considération les deux pourcentagesprécédents, si le montant de la valeur du loyer ne dépasse pas 400 MAD/Mois, letaux d’augmentation autorisé ne peut pas dépasser 50%.


Si le propriétaire désire revoir le montant du loyer, en envoyant unavertissement au locataire, il prend effet dès réception de cet avertissementet le locataire a un délai de 3 mois pour faire un appel.


Dans ce genre de cas, le texte de loi stipule que le contrat de baildevient nul dès réception d’un avis d’expulsion après lequel, le locataire à undélai de 2 mois pour quitter les lieux. Dépassé ce délai, le propriétaire peutdemander une expulsion forcée au tribunal. Parmi les cas qui rendent le contratde bail non avenant sont :

  • Récupération du bien pour usage personnel par le propriétaire
  • Récupération du bien pour ses descendants ou les bénéficiaires d’untestament
  • Récupération du bien pour une épouse ou un époux
        * En cas de démolition

        * En cas de restauration et ou réforme obligatoire

        * En cas de non-paiement de loyer

        * En cas D'abandonnement du bien ou fermeture par le locataire
         après  sixmois de non-occupation ou usage, qu’il soit totalement    ou partiellement vidédes meubles, de cela, les magasins exclus tant que le locataire continu àremplir ses obligations contractuelles.

       * En cas d’expulsion, le propriétaire doit compenser le locataire d’unmontant englobant un an de loyer et les frais de déménagement.


En cas de résiliation d’un contrat de location, le locataire doitrendre les clés du bien. Si le bien est gardé après la date de fin de contrat,le locataire doit payer une compensation fixer par le tribunal qui équivaut aumoins au double du montant du bail. Le locataire doit aussi garder en état lebien et ou le restaurer en cas de dommage.

Bien que le locataire est concerné par les dommages causés au bien, iln’est toute foi pas concerner par les usures survenant à une utilisationnormale et habituelle du bien, ou résultant d’un cas de force majeur ou d’unincident.

Le locataire n’a nullement le droit de faire des modifications ouchangements dans le bien ou à ses équipements sans le consentement écrit dupropriétaire. Sans ce consentement, le propriétaire à le droit d’exiger aulocataire de remettre le bien en état initial, ou de garder les modificationssans que le locataire est le droit d’indemnisation. La nouvelle loi stipuleaussi que toute demande d’aménagement devient obsolète dans les 3 mois suivantla date de remise du bien au loueur.

Le propriétaire peut demander une garantie, ne dépassant pas 2 mois deloyer, pour couvrir le montant du bail et les frais locatifs, ainsi que deséventuelles dommages. Le montant de cette garantie doit-être rendu au locataireaprès libération du bien, dans un délai ne dépassant pas 1 mois.